¿Qué se debe tomar en cuenta si una pareja de esposos decide vender un bien inmueble?

En el presente artículo abordaremos un tema muy importante, el cual es, que sucede cuando una pareja de esposo decide vender su bien inmueble, debiendo tener en cuenta los regímenes económicos que puedan tener los esposos, esto es, el régimen de sociedad de gananciales en donde ambos cónyuges deberán obligatoriamente firmar la venta; por otro lado, tenemos al régimen de separación de patrimonios en donde solo el cónyuge propietario del bien propio será quien deberá firmar la venta.

Como mencionamos en líneas anteriores, en el Perú desde la entrada en vigencia del Código Civil de 1984, existen dos regímenes económicos los cuales son: régimen de sociedad de gananciales y régimen de separación de patrimoniales, los cuales explicaremos de forma breve cada uno de ellos:

RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

La sociedad de gananciales es un régimen económico matrimonial en el cual cada uno de los integrantes pone en común y divide por partes iguales los beneficios obtenidos por cualquiera de los dos durante la vida en común. 

El artículo 301° del Código Civil, nos menciona que:

“En el régimen de sociedad de gananciales puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad.”

Debemos precisar que, los bienes propios serán aquellos que pertenecen en forma exclusiva a uno de los cónyuges, en consecuencia, está debidamente identificada la titularidad del bien y por lo tanto las facultades de dominio sobre el bien, se ejercen sin mayor contratiempo y sin intervención de terceros; por otro lado, los bienes de la sociedad o bienes sociales, como su propio nombre lo indica, no pertenecen a cada uno de los cónyuges por individual sino a la sociedad de gananciales misma.

Por lo tanto, Son bienes propios de cada cónyuge que tienen relevancia en una operación inmobiliaria:

1. Los bienes inmuebles adquiridos antes de contraer matrimonio bajo el régimen de sociedad de gananciales.
2. Los bienes inmuebles que adquiera uno de los cónyuges durante la vigencia del régimen a título gratuito, entre ellas tenemos a las donaciones, herencias y legados.
3. Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los socios por revaluación del patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean bien propias.
4. La renta vitalicia a título gratuito y la convenida a título oneroso cuando la contraprestación constituye bien propio.
5. Los vestidos y objetos de uso personal, así como los diplomas, condecoraciones, correspondencia y recuerdos de familia.

Por otro lado, los bienes sociales también denominados bienes comunes, son todos los bienes que adquieren los cónyuges a partir de la fecha que contrajeron matrimonio.

Cabe resaltar, que en una transacción inmobiliaria el cónyuge que tiene bienes propios puede disponer libremente de sus bienes, sin la intervención del otro cónyuge. A diferencia, como ya lo hemos mencionado, que cuando se realiza una compra o venta inmobiliaria dentro del matrimonio, necesariamente tienen que intervenir ambos cónyuges, caso contrario la operación sería nula.

RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE PATRIMONIOS

Cuando los esposos al momento de casarse deciden escoger el régimen de separación de patrimonios, debe entenderse que cada cónyuge adquiere como propio los bienes que adquiere a su nombre aun estando dentro del matrimonio.

Asimismo, el artículo 295° del Código Civil, establece que:

“Antes de la celebración del matrimonio, los futuros cónyuges pueden optar libremente por el régimen de sociedad de gananciales o por el de separación de patrimonios, el cual comenzará a regir al celebrarse el casamiento.

Si los futuros cónyuges optan por el régimen de separación de patrimonios, deben otorgar escritura pública, bajo sanción de nulidad”.

Por lo tanto, este régimen se elige antes de celebrarse el matrimonio civil y entra en vigencia desde su inscripción en el Registro de Personas Naturales de los Registros Públicos de Lima. 

Por: Alejandra López Palma