Desalojo por ocupación precaria

El ocupante precario

Ocupante precario es aquella persona que ocupa un predio sin título alguno, sea porque nunca lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido.

Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento de este, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.

Diferencias entre posesión ilegítima y precaria

El poseedor ilegítimo es aquel cuyo título de posesión adolece de algún defecto formal o de fondo; en tanto el poseedor precario es quien ejerce la posesión sin título alguno, sea porque nunca lo tuvo o porque ya feneció.

Supuestos de posesión precaria

El Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación N°2195-2011, Ucayali) ha desarrollado una serie de supuestos en que procede el desalojo por posesión precaria:

1. En los casos de resolución extrajudicial de un contrato, dispuestos en los artículos 1429° y 1430° del Código Civil, se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble.
2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704° del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato.
3. Si en el trámite de un proceso de desalojo, la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé en el Código Civil, sólo analizará en la parte considerativa de la sentencia —sobre la nulidad manifiesta del negocio jurídico—, y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.
4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo (artículo 1708° del Código Civil).
5. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.
6. La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado. Si el Juez, declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.

Presupuestos para ganar una demanda de desalojo por ocupación precaria

En reiterada jurisprudencia se ha dispuesto algunos presupuestos necesarios para que prospere una demanda por ocupación precaria, siendo estas las siguientes:

1. Que el actor acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación solicita.
2. Que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante y el emplazado.
3. Que para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por la parte emplazada.
4. Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado esta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajusta a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos:
5. Que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido;
6. Que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y,
7. Que se adquiera de aquél que, teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo

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Por: Zoila Pérez Guevara