Derechos y obligaciones de los propietarios de departamentos: Alcances en la convivencia en edificios

Cuando se vive en comunidad, pueden surgir diversos problemas, claro ejemplo tenemos en los propietarios de departamentos que viven juntos en un edificio; para lo cual se deben dejar en claro cuales son los derechos y deberes que cuentan los propietarios de los departamentos.

La convivencia en edificios, implica la existencia de zonas de propiedad exclusiva y zonas de propiedad común, los cuales quedan delimitados y establecidos en el reglamento interno del edificio, el cual regula las reglas de la convivencia dentro del edificio. Las zonas de propiedad común son, entre otros, los pasadizos, el ascensor, las zonas de ingreso, los cuartos para basura, las zonas de entretenimiento, el salón de reuniones, las piscinas, la zona de parrillas, etc.

Los edificios y condominios se encuentran sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, conocido también como propiedad horizontal, regulado por la Ley Nº 27157 y su reglamento, cuyo Texto Único Ordenado (TUO) es el Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda.

Cuando se vive en un edificio dividido por departamentos, los que asumen la organización del mismo, es la junta de propietarios, tal como señala el artículo 145 del reglamento de la Ley Nº 27157, junta la cual está constituida por la totalidad de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación. La junta de propietarios se constituye plenamente al momento del otorgamiento del reglamento interno.

Uno de los problemas que pueden surgir en la convivencia en un edificio, es respecto al uso de las áreas comunes y es que el uso o empleo de una zona común, ya mencionadas líneas arriba, se establece en el reglamento interno y se debe cumplir. Sin embargo, la junta de propietarios, como órgano de gestión de las zonas comunes, es la que debe establecer la prioridad o reglas de uso de las zonas comunes y lo puede hacer directamente o por intermedio del administrador. Normalmente se reúne en junta ordinaria o extraordinaria para aprobar el criterio para el uso de las zonas comunes.

Respecto al uso de la áreas, cada propietario tiene el derecho del 100 % de su área exclusiva y un porcentaje igualitario en el uso de las áreas comunes, para lo cual de cual forma los propietarios están en la obligación del pago del mantenimiento de estas reas, segundo lo establecido en su reglamento interno.

Cabe precisar que en relación a la pandemia causada por el Covid-19, el reglamento interno, mediante asambleas, puede variar, a fin de evitar la aglomeración de las personas que viven en los departamentos.