Derecho inmobiliario: Conozca los alcances de la denominada “prioridad registral”

En algunas ocasiones puede surgir el hecho de que se desee inscribir un titulo dentro de una partida registral frente a otro previamente registrado, surgiendo la interrogante de si ello es posible o genera alguna posibilidad de acción legal.

En principio debemos remitirnos a las reglas del código civil, en el Libro IX, titulo primero, artículos 2016 y 2017, en el cual se reconocen los principios de “prioridad” (prioridad preferente) e “impenetrabilidad” (prioridad excluyente). A través del primero, se prioriza la inscripción antecedente frente a otra no inscrita, y determina los derechos que otorga el registro a su titular; por el segundo, se erige un impedimento (complementario) de inscripción respecto de un título incompatible con otro previamente inscrito, incluso si tiene fecha anterior (Véase también el artículo X del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos).

El fundamento del principio de prioridad encuentra asidero en el aforismo “prior tempore, potior jure”, es decir el primero en el tiempo es el mejor en el derecho, y se refiere al asiento de presentación (Véase Casación N° 770-2000-Del Santa, El Peruano 30-11-2000, p. 6448). Por su parte, el principio de impenetrabilidad registral tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que fueron producidos, de modo que se produce el cierre registral. (Cas. N° 1010-2000-Huaura, El Peruano, 30-04-2001, p. 7154).

Podría darse el caso, por ejemplo, de que se inscriba una sucesión intestada primero (declaratoria de herederos), y posteriormente, otro heredero legítimo (no incluido) quiera asentar del mismo modo un titulo como otra sucesión intestada. Si ese fuera el caso, SUNARP tiene la potestad de observar y/o tachar la solicitud de inscripción, en virtud al principio de prioridad excluyente previsto y regulado en la legislación civil y registral.

Para mayor información y/o consultas, escríbannos a: info@zhconsultoresperu.com o al (+51) 998277406.

Para descargar una resolución del tribunal registral peruano (SUNARP) en esta materia, click en el siguiente enlace:

https://drive.google.com/file/d/1B1kECTNEfA0L3zhmmqe5k71IMW-9cboR/view?usp=sharing

Por: Mg. Edson Zelada Herrera