¿Cómo acreditar la posesión con fines de prescripción en los contratos verbales?

1. Introducción.

Por seguridad jurídica es común que la compra-venta de un bien inmueble se realice a través de un contrato escrito donde luego de realizar los trámites correspondientes el comprador quedará inscrito en Registros Públicos; sin embargo, existen casos donde la compraventa del bien inmueble se realiza mediante contrato verbal.

Por ejemplo, imaginemos el siguiente caso:

Un vendedor inscrito en Registros Públicos decide por razones “x” vender su bien inmueble a otra persona mediante un contrato verbal, no llegando luego a realizar el cambio de la titularidad del bien.

Ante esta situación se presentan con el tiempo algunos problemas respecto a la titularidad del bien adquirido, por lo que, en el presente artículo desarrollaremos brevemente algunos conceptos importantes sobre el tema en cuestión, así como las formas que tiene el poseedor para acreditar su posesión y pueda ser reconocido propietario.

2. Contrato verbal. 

El contrato verbal es un acuerdo en el que se intercambian de forma oral los términos o condiciones del contrato. Este tipo de contrato tiene la misma validez y eficacia que un contrato escrito, siempre que se pueda demostrar su existencia, pese a ello, es importante recalcar que es preferible que todos los contratos se realicen de forma escrita a fin de evitar futuros inconvenientes.

La Casación N° 2066-2016, Ventanilla señala que, para la existencia de un contrato verbal de compraventa de inmueble debe existir consentimiento de los contratantes, precio del bien inmueble y cosa.

3. Prescripción adquisitiva.

En la situación descrita en la introducción, podemos apreciar que surge en el comprador incertidumbre respecto a la propiedad del bien inmueble que posee. Es en ese contexto que se presenta la figura de la prescripción adquisitiva, al cual podrá recurrir el poseedor de un inmueble que no cuente con un título que lo declare propietario, pero desea convertirse en uno. 

La posesión para adquirir la propiedad a través de la prescripción adquisitiva de acuerdo con lo establecido en el artículo 950° del Código Civil debe ser continua, pacífica y pública. En ese sentido, del mismo artículo podemos apreciar que existen dos tipos de prescripción adquisitiva:

1. La prescripción ordinaria: Se adquiere la propiedad inmueble a los cinco años cuando además de los requisitos de posesión continua, pública y pacífica; median justo título y buena fe; y,
2. La prescripción extraordinaria: Se adquiere la propiedad inmueble a los 10 años mediante la posesión continua, pacífica y pública del bien.

4. Formas de acreditar la posesión con fines de prescripción.

La acreditación de la posesión requerida para usucapir debe ser clara y reunir las cualidades que no la hagan confundibles. En ese sentido, algunas de las pruebas que el poseedor debe presentar al momento de solicitar la prescripción adquisitiva son:

1. Servicios básicos: Los recibos de pagos por concepto de servicios básicos (agua, luz, internet, teléfono, cable, etc.), constituyen pruebas idóneas para acreditar el ingreso a la propiedad del bien inmueble y su posesión continua.
2. Impuestos prediales: Los comprobantes de pago de los impuestos prediales constituyen una prueba relevante en el proceso de prescripción. 
3. Documentos que acrediten la adquisición: La adquisición del inmueble se puede acreditar a través de las boletas de pago de compra del inmueble si es que ésta se realizó mediante una transferencia o cualquier otro documento que dé fe de la transacción.
4. Testigos: En los procesos de prescripción adquisitiva, el ofrecimiento de testigos tiene mucha importancia ya que son ellos los que acreditarán ante el juez que la posesión fue pacífica, continua y pública. Estos testigos pueden ser vecinos colindantes o no.
5. Otros documentos como el certificado de búsqueda catastral y copia literal que acrediten la posesión continua, pacífica y pública del poseedor.

Por: Pérez Guevara Zoila