¿CÓMO EVITAR POSIBLES ESTAFAS INMOBILIARIAS?

En el Perú se realizan transacciones inmobiliarias a diario, por lo que es una actividad principal donde está en juego la inversión de dinero y tiempo. La compra de departamentos, casas y otros inmuebles es una de las mayores inversiones que muchas personas harán en su vida. Estas propiedades no solo representan un lugar donde vivir, sino también un activo que aumentará de valor con el tiempo y puede generar rentabilidad. En ese sentido, a la hora de hacer una operación inmobiliaria, hay que ser precavido y tomar en cuenta algunos aspectos importantes. En muchos casos, la información que brinda el vendedor o que aparece en la publicidad de avisos de venta es insuficiente para tomar una buena decisión. Más allá de la información que brinde un vendedor, también es deber del comprador verificar si dicha documentación es cierta y validar la misma con la información pública (Registros Públicos), ello a fin de evitar ser víctima de una estafa inmobiliaria.

Por lo general, las estafas inmobiliarias están relacionadas con ofertas muy llamativas, y aunque esto no sea una regla, se caracteriza por los precios bajos o la simplificación de las transacciones (a sola firma), por lo que alguna persona que esté urgido en encontrar un inmueble, puede ser presa fácil de inescrupulosos que se aprovechan de tal necesidad. En el presente artículo te brindamos algunos tips para evitar ser víctima de una estafa inmobiliaria:

1. HAZ UNA INVESTIGACIÓN PREVIA

La mejor manera de evitar una estafa inmobiliaria es hacer una investigación previa. Antes de comprometerte con la adquisición de un inmueble, tómate el tiempo necesario para investigar cómo funciona el mercado inmobiliario en la zona que te interesa. Obtén información sobre los precios promedio de las propiedades en el área, las tendencias del mercado y los valores de tasación. Podrías evaluar la posibilidad de contar con los servicios de asesoría inmobiliaria a través de un agente inmobiliario y/o un estudio de títulos a través de un abogado.

Pide la información del predio (en caso tenga título registral), busca reseñas del mismo en internet o pide referencias a los vecinos. Toma en consideración que si el vendedor es una empresa inmobiliaria, asegúrate de que la agencia tenga una reputación sólida, así será menos probable que participe en actividades fraudulentas.

• REVISAR LA DOCUMENTACIÓN

Infórmate acerca del registro del mismo ante la autoridad o entidad competente (SUNARP o COFOPRI de ser el caso), así como verificar el estado de la misma, esto es, si se encuentra bajo hipoteca, si el vendedor es realmente el propietario de la misma, si los registros son correctos y si el inmueble no se encuentra bajo ningún tipo de problema legal. No hagas ninguna transacción sin que se haya estructurado el documento de compra-venta del inmueble y tengas información verificada acerca del mismo.

Evita en todo momento confiar en documentos como copias simples no verificadas o documentos de dudosa procedencia, ya que esto podría poner en riesgo tu inversión, por lo que, exige documentos originales, actuales y verificables. Las copias pueden ser objeto de falsificación con programas de edición.

• FILTRO DEL VENDEDOR

Un error común en las operaciones inmobiliarias es obrar de “confiado” y no realizar la verificación de la condición legal de la propiedad, lo que da paso a estafadores a presentar documentos falsos y obtener duplicidades de partidas registrales donde pueden estar varios propietarios inscritos a nombre de un mismo inmueble. La manera más efectiva y sencilla es averiguar en Registros Públicos (SUNARP) la situación del inmueble inscrito, en su copia literal podrás leer la historia del inmueble, quiénes fueron y quienes son los propietarios actuales. Asimismo, debes tener en cuenta que al no registrar debidamente en la SUNARP un inmueble significa que este sigue perteneciendo al anterior propietario, quien podría volver a venderlo a otras personas, por lo que, es necesario que se advierta que es titular registral. Debes considerar respecto al vendedor que en algunos casos pueden estar involucrados en denuncias o procesos judiciales, por lo que hay que indagar cual es el motivo real de la venta a fin de evitar futuras nulidades en cuanto a la venta.

• Revisa el tipo de contrato (transferencia, posesión, adjudicación a futuro)

Un contrato inmobiliario es un documento que se utiliza para establecer los términos y condiciones de una venta, cesión de posesión, arrendamiento o cualquier otro tipo de transacción inmobiliaria. El contrato inmobiliario debe ser redactado preferentemente por un abogado especialista a cargo, y debe ser firmado por las partes involucradas. A continuación, te mostramos algunas de las principales modalidades de contrato:

• Contrato de opción de compra. Esta modalidad contractual indica que la compra de una propiedad inmobiliaria se dará en una fecha establecida, señalando un precio de común acuerdo, y bajo ciertas cláusulas consensuadas por ambas partes. Sin embargo, este documento no te otorga un derecho real sobre el predio.
• Contrato público de compra venta. Es una modalidad en que las partes firman el contrato ante notario y la escritura pública que emita el notario, será inscrita en Registros Públicos. Esta es la modalidad ideal para la adquisición de un predio.
• Promesa de compra venta. También es conocido como Pre contrato porque tiene como finalidad la futura compraventa del inmueble. Este contrato permitirá a las partes exigir que se cumpla posteriormente la celebración del contrato de compraventa. Solo cobra validez en tanto que la misma sea firmada por el titular registral del predio.
• Contrato de arras. Consiste en que el interesado en comprar un bien inmueble, entrega al propietario del inmueble una cantidad de dinero, como una separación de compra, por un tiempo determinado en las arras y estableciéndose el compromiso de realizar próximamente el contrato de compra venta. El mismo podría estar sujeto al pago de penalidades en caso de incumplimiento.  
• Contrato privado de compra venta. Mediante esta modalidad, el vendedor se obliga a entregar las llaves de la vivienda, para que pueda el comprador, tomar posesión de la propiedad, al haber cumplido con la cancelación del precio de venta. No obstante, para perfeccionar la venta y obtener el reconocimiento como propietario y titular registral, se requiere que la vente se formalice a través de escritura pública en los Registros Públicos.
• Transferencia de posesión. Mediante esta modalidad, el poseedor de un predio transfiere su derecho como poseedor a fin de que el nuevo poseedor pueda realizar la formalización del predio, sea a través de una entidad del Estado (COFOPRI) o mediante la figura de la prescripción adquisitiva de dominio. Es una modalidad aplicable principalmente a aquellos predios que carecen de título de propiedad. No obstante, se debe verificar si se cuenta con algún registro del predio en SUNARP.

Como se puede apreciar, son diversas las opciones de adquisición de un bien inmueble y diversos aspectos a tomar en cuenta antes de comprar un predio, por lo que se recomienda revisar la documentación, y de ser posible, acudir a un asesor inmobiliario o abogado especialista.

Escrito por Sharon Zelada Gomero