Conoce 5 puntos esenciales de la figura de la hipoteca

La hipoteca es aquel derecho real de garantía, indivisible, accesorio, constituido por escritura pública, que recae sobre un bien inmueble, sin desposesión del mismo, con el propósito de asegurar el cumplimiento de la obligación propia o de un tercero. Teniendo el acreedor hipotecario, en caso de incumplimiento, la posibilidad de la venta del bien para satisfacer su crédito.

1. ¿QUÉ ESTABLECE EL CÓDIGO CIVIL ACERCA DE LA HIPOTECA?

El Código Civil establece en su artículo 1097°, a la figura de la hipoteca de la siguiente manera:

Artículo 1097.- Noción de hipoteca

“Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.

La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.

Como podemos observar, el citado artículo, establece la naturaleza jurídica de esta, es decir, un derecho real de garantía e indica sus notas consustanciales como son: su carácter exclusivamente inmobiliario, la de ser un derecho real sobre un bien y el no implicar la desposesión del inmueble de manos del deudor.

2. FORMALIDADES Y REQUISITOS DE LA HIPOTECA

Acerca de la formalidad, el artículo 1098° del Código Civil, nos señala lo siguiente: “La Hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente a la ley”

Por lo tanto, la inscripción de la hipoteca es un elemento constitutivo del derecho real de hipoteca. No hay derecho real de hipoteca si no se inscribe así lo dice el código civil, sin inscripción no hay garantía hipotecaria. 

Por otro lado, los requisitos de la Hipoteca se encuentran estipulados en el artículo 1099°, en donde se establece lo siguiente: “Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1. Que se afecte el bien, el propietario o quien esté autorizado para este efecto conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

• Siendo esto que será determinada si es que la obligación se encuentra completamente descrita en la hipoteca, o siendo determinable cuando dicha obligación no se señale expresamente, pero se indica cuáles son los elementos que determinarían la identificación de la obligación.

3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble”.

• Como sabemos, el gravamen es la afectación que recae sobre el inmueble hasta un determinado monto o valor, este gravamen no debe garantizar una obligación genérica, sino concreta, dineraria y debidamente especificada en la constitución de la garantía hipotecaria.

3. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA

La hipoteca tiene 7 características, las cuales son las siguientes:

1. Derecho real

Porque no solo confiere al acreedor los derechos de preferencia u persecución sino por la transmisión del deudor a favor del acreedor de la facultad de realizar la venta del bien, en cuanto se haya producido el incumpliendo de la obligación principal.

2. Accesorio

La hipoteca es accesoria a un crédito garantizado, como lo señala el código civil pues la hipoteca se constituye en garantía de cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero. 

3. Indivisible

El código civil establece que la hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados, ello significa que el bien o los bienes o cada parte de ellos responden por toda la deuda.

4. Es especial

El carácter especial de la hipoteca adopta dos formas: la especialidad en cuanto al bien, significa que la garantía debe recaer sobre bienes específicos y que no se pueden hipotecar bienes futuros; y la especialidad en cuanto al crédito, que supone individualizar el crédito garantizado y determinar la cuantía (gravamen) de ese crédito.

5. Es inmobiliario

En el derecho romano la hipoteca podía recaer sobre bienes inmuebles o muebles, pero en el derecho francés la concepción varió y la hipoteca fue reducida a los inmuebles que hasta ahora sigo vigente. 

6. Publicidad

La publicidad registral es  carácter esencial de la hipoteca, toda vez que es un acto oponible. Pues con el registro se da por entendido que debe ser conocida y por lo tanto goza de seguridad jurídica.

7. No hay desplazamiento, ni desposesión del bien 

Debemos tener en claro que la hipoteca no implica entrega del inmueble al acreedor, por lo tanto, al no existir una desposesión, el deudor tiene la capacidad de ejercer los atributos de la propiedad.

4. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

El Artículo 1101°, señala lo siguiente: “La Hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto”

De la norma descrita se desprende la extensión de la hipoteca, salvo pacto distinto, a:

1. Todas las partes integrantes del bien hipotecado: Entendemos por partes integrantes a aquellos elementos esenciales que no puedan ser separados de un bien principal sin destruirlo deteriorarlo o alterarlo.
2. Los accesorios del bien hipotecado: Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien.
3. El importe de las indemnizaciones de los seguros: Significa que si el inmueble está asegurado y se produce un siniestro, el monto de la indemnización reemplaza al inmueble. Se produce así lo que en doctrina se conoce como subrogación real.
4. El importe de las indemnizaciones de la expropiación: En estos casos, la hipoteca se extiende al importe de la indemnización. Al igual que con los seguros, en caso de destrucción total del inmueble, se extingue la hipoteca y se crea un derecho real de prenda

5. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

El artículo 1122° del Código Civil, establece lo siguiente:

Causales de extinción: La hipoteca se acaba por:

1. Extinción de la obligación que garantiza: Se extingue la obligación con el pago, si el deudor procede de esta manera, se extingue la obligación y como consecuencia deviene la extinción inexorable de la garantía que presta la hipoteca.
2. Anulación de la obligación que garantiza: La anulación debe ser entendida como aquella en donde está implícita la nulidad y anulabilidad.
3. Renuncia escrita del acreedor: Esta causal se divide en dos vías:

• La renuncia a la obligación principal: La renuncia implica decisión libre y voluntaria del acreedor a no exigir el cumplimiento de la obligación de pago de la deuda.
• La renuncia a la garantía real o hipoteca: Significa que la obligación principal tiene vigencia, existe la deuda, pero no la garantía real, consiguientemente, se tratara de un préstamo simple.

4. Destrucción total del inmueble: El acreedor puede adoptar las siguientes posiciones: Exigir que se cumpla la obligación de sustituir en bien, si es posible, con otro del mismo valor, y hacer efectiva la extensión de la hipoteca.
5. Consolidación 

Por: Alejandra López Palma